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深圳学区房走下神坛,暴富神话破灭

来源:未知 发布时间:2021-12-15 23:11 标签:市场深圳
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  2021年以来,深圳楼市一系列组合拳打击:新房限价调控,二手市场指导价管控,学区房的轮岗制,开发商的红线限制......加上对大V炒房团的打击,楼市画风大变。

  

  新房二手房开启“内卷”模式:新房开盘即转介,多数在“卷”打折力度,二手房“卷”接近指导价的成数。此外,顶流学区房走下神坛,回迁房“熄火”、法拍房暴增,深圳楼市炒房暴富神话逐渐破灭。

  

  魔幻的深圳楼市:回迁房“熄火”、法拍房暴增

  

  剧烈的资本集聚、过度的金融杠杆化,对应一线城市供应量最少的住房,深圳成为资本最佳的寄生标的,但又是典型的分化市场。

  

  在深圳这个平行双轨世界,深圳商品房占比较低,小产权房占据深圳房屋类型的半壁江山。

  

  目前深圳市面上小产权房主要分两种:一种带回迁指标,即已被纳入城市更新计划的小产权房;另一种是不带回迁指标的普通小产权房。

  


 

  这类房产不受深圳限购政策影响,即使家庭已经购买2套,个人已经购买1套,仍可以通过购买更新项目、土整项目的回迁、安置指标,来获得不受数量限制的房产,进行炒房。

  

  此外,与市场价之间较大剪刀差,也是多数投资者愿意入手具有一定风险的回迁房的动力。回迁指标房购买价格一般是周边商品房价格的5-6折。

  

  这些被成功旧改的回迁房拿到红本后,可与商品房一样进入二手房市场交易,因此和商品房本质相同。

  

  买不起一路飙升的商品房,不少刚性需求进入小产权房交易市场,实现在深圳上车或作为过渡自住之用。

  

  不过,有资深律师提醒,按照倒卖回迁房流程,过户手续完成前,买下的回迁房实际上属于小产权房,可能因后续房价上涨,原业主不愿意办理过户,而导致购房者钱房两空,其中纠纷很难厘清。

  

  但是,在今年4月,继央视财经曝光深圳小产权房市场乱象后,一场整治风暴席卷而来,深圳小产权房交易被按下暂停键。8月,深圳市住建局和深圳市规划自然管理局又发布《关于加强对住宅类历史遗留违法建筑交易查处的通知》,明文规定禁止炒作回迁房、安置房。

  

  至此,小产权房和回迁指标房交易,基本进入休整状态。

  

  与之截然相反的是,截至目前,在某拍卖平台挂拍的深圳法拍房数量达到近万套,与去年相比激增248%。从该拍卖平台深圳房源的拍卖情况来看,虽然挂拍房源在增加,但多数房源在一拍时难逃“流拍”的命运,市场更中意二拍的法拍房。

  

  而在华侨城片区的中介晓飞甚至遇到这样的卖家。“业主因为经济纠纷,房子马上就要被查封了。他前期的挂牌价太高,中介连带看的意愿都没有,劝他调价,要是成交至少能还债,但他宁愿法拍也不愿意降价卖。”

  

  买家、卖家、中介、投资客等在魔幻的深圳楼市万花筒里不断混合、碰撞,拼接出一幅悲喜“众生相”。

  

  超级网红盘维权不断 “房价涨跌”写进楼盘不利因素

  

  2021年以来,不少地产商爆雷不断,有的因项目停工交不了房维权,也有的是业主维权主动要求退房。中秋前后,龙华某千万豪宅业主就发布“集体退房请愿书”,要求开发商集体退房。

  

  为何当初的网红盘会面临如此退房热潮?资深业内人士对智讯财经表示,或与二手房指导价有关,高价购入后难以卖出,部分业主可能害怕投资亏损,因此才希望退房。

  

  众所周知,楼盘的“不利因素”往往会公示在售楼处里显眼的地方,比如周边的变电站、垃圾清运场等。但今年以来,深圳的多家楼盘首次将“房价涨跌”也写进了“不利因素”,还提示买房人“购房有风险,投资需谨慎”,业内人士表示,这是市场下行通道中开发商“自保”的方式之一。

  

  除了“不利因素”,开发商还会同时公示一份“风险提示”,比如购房政策、按揭政策、教育政策的变化,以及代持风险等等,让买房人在出手前做到心中有数。

  

  无论是“不利因素”还是“风险提示”,过去不会涉及的“房价涨跌”开始出现在其中。今年8月份至今深圳开盘的多个项目中,开发商发布的“不利因素”多次强调了房价的变化,尤为罕见。

  

  新房“内卷”开启折扣营销 二手房成交结束7连跌

  

  2021年深圳楼市,可以用一个字总结:“卷”。新房“卷”打折力度,二手房“卷”接近指导价的成数。

  

  时值年末,深圳市场上新房供应持续放量,两极分化显著,除了个别新房实现“日光”,大部分陷入“内卷”困局,纷纷开启折扣营销,但大多数仍收效甚微。“内卷”倒逼开发商真金白银让利,以提振不理想的去化率。甚至有新盘还没开盘就已经启动转介,冻资直接享受2个点的折扣。

  

  然而,看似可喜的是,深圳二手房市场的僵局貌似正在被打破:11月二手房成交重回2000套大关,结束七连跌。深圳房地产信息平台数据显示,11月深圳二手住宅网签量为2211套,环比上升37.8%。

  

  在此之前的10月份,深圳二手房成交量创下十年来同期历史新低,仅为1605套。参照深圳二手住宅成交的月度数据,过户量5000套一般被业内视为荣枯线,而2000套则意味着市场已来到冰点。

  

  “感觉市场正在解封,开始有成交了。”罗湖片区房产中介透露,在二手房指导价政策出台后,市场已经冷了大半年。近期,片区放盘和成交多了起来。

  

  “但成交套数回升至2000套以上,但并不能说明市场明显转向,而是进入筑底盘整期。”资深业内人士指出。

  

  在龙岗从业十年的中介崔健透露,“主要还是业主等不下去了,都是一些挂盘比较长时间的盘,接近指导价成交的比较多。”

  

  乐有家研究中心数据也显示,今年2-6月,深圳二手住宅成交价偏离参考价10%以内房源占比基本稳定在10%-15%,7月以来占比上升明显。到了11月,偏离指导价10%以内的房源成交占比已高达56%。

  

  换句话说,卖出去的10套房子中,近6套的房子成交价是接近指导价的。

  

  值得注意的是,近日,有部分中小银行下调了深圳地区的房贷利率,首套房贷款利率最低可至4.95%,二套房贷利率最低可至5.25%。不过,占据房贷按揭市场绝大部分份额的国有大行,目前并未跟进下调房贷利率。

  

  针对市场是否现回暖迹象,广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也认为,从基本面来看,成交量回升是由于政策吹暖风。按照往常的逻辑理解,楼市应该走入触底反弹的通道了。

  

  “但是,指导价对房价的上涨制约还是比较大,加杠杆的难度非常大了,这就掐住了深圳楼市反弹的七寸;信贷释放的空间绝对不可能像过去那么大,调控政策也不可能松绑。”针对未来走势方面,李宇嘉认为,深圳楼市不可能迎来趋势反转。

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