买房出租交易量跌至历史最低水平
今年上半年，英国各地售出的房屋中，房东购买了 10%。根据汉普顿的研究，这是自 2010 年开始记录以来的最低比例，远低于 2015 年的 16%——在税收和监管改革出台之前，这降低了买房出租的投资吸引力。
最近，高抵押贷款利率加上政治不确定性和新租赁法规的威胁，抑制了新投资者进入市场的兴趣。投资者购买的份额在一年内逐渐下降，6 月份降至 9.7% 的低点。
假设目前的趋势持续到今年下半年，从数量上看，2024 年英国可能会有 113,630 套新的买房出租交易，比 2015 年减少 75,900 套，即减少 40%。
房东购买量(按地区)
自 2015 年以来，除东北地区外，所有地区的房东购买量均有所下降。东北地区是该国收益最高的地区，也是投资者最活跃的地区。在这里，房东购买的房屋比例从 2015 年的 24% 略微上升至 2024 年的 25%。
伦敦是英国租金回报率最低的地区，新房东购房量下降幅度最大。伦敦房东购房比例下降了一半以上，从 2015 年的 17% 降至今年迄今为止的历史最低水平 8%。伦敦平均租金回报率较低，导致房东没有足够的空间来支付更高的成本。
然而，苏格兰的投资者购买率最低。今年迄今为止，以租养房投资者仅购买了苏格兰售出的 5% 的房屋，低于 2015 年的 10% 和 2019 年的 7%。在新冠疫情期间，苏格兰出台了更严格的租赁规定，并在 2022 年底对第二套住房购买征收了新的 6% 印花税附加费。
高抵押贷款利率意味着，新的购房出租投资者越来越关注收益最高的地区，以赚取更多收益。购房出租购买比例最高的十个地方政府中，有六个位于北部三个地区之一。
桑德兰位居榜首，今年上半年，该市 45% 的房屋由投资者购买。斯温顿、恩菲尔德和托贝是南部地区仅有的进入前十名的地方政府。
收益率上升
尽管全国各地的收益率都创下了历史新高，但新投资仍然匮乏。强劲的租金增长加上停滞的房地产价格意味着，今年在英格兰和威尔士购买新买房出租的普通投资者实现了 7.3% 的总收益率(扣除成本和税金前)，比 2015 年高出整整一个百分点，高于 2023 年的 7.0%。
以现金计算，这意味着一个典型的投资者如果以 20 万英镑的价格购买房屋，每年将比 2015 年以 6.3% 的收益率购买的房屋多获得 1,906 英镑的租金。
然而，较高的抵押贷款利率和无法完全抵消这些付款(除非由有限责任公司拥有)已经降低了大多数高税率纳税房东的税后买房出租利润。
今年有 16% 的新投资者实现了超过 10% 的总收益，高于 2023 年的 14%，是 2016 年实现两位数回报比例(7%)的两倍多
房东销售
尽管存在成本压力和未来租赁改革的不确定性，但没有迹象表明更多房东正在出售房屋。事实上，房东出售的房屋份额在过去三年中一直在下降。今年迄今为止，私人房东占英国所有卖家的 13%，低于 2023 年的 14% 和 2022 年的 16%。
即便如此，房东出售的房产数量仍然多于购买的房产数量，这减少了可供出租的房屋数量。自 2016 年以来，这一趋势每年都存在，当时政府对购买第二套住房征收 3% 的印花税附加税，并宣布一些房东不能再用他们的抵押贷款支付完全抵消税款。
这些变化增加了购买投资性房地产的成本，并降低了许多房东现有的抵押买房出租的盈利能力。
根据目前的趋势，我们估计今年英国各地的私人房东将再出售 146,060 套房屋。这将超过 2024 年 113,630 套新的买房出租房屋数量，并且可能意味着自 2016 年以来私人房东出售的出租房屋数量将比购买的房屋数量多 328,750 套。
虽然机构对大型租赁开发项目(主要是“建后出租”)的投资填补了部分空白，但可供出租的房屋数量仍然比以前少。上个月，英国市场上的出租房屋数量比 2016 年 6 月减少了 42%。
租金增长
出租房屋供应不足继续对租金造成上涨压力。上个月，英国新房的平均租户每月租金为 1,347 英镑，比去年搬家时高出 5.8% 或每月 74 英镑。这意味着租金上涨速度几乎是通货膨胀率的三倍(6 月份 CPI=2.0%)。
苏格兰新房租户的租金涨幅最大。苏格兰新出租房屋租金同比上涨 11.1%，这是连续第 39 个月租金涨幅超过 5%。
然而，伦敦正在减缓整个英国的租金增长速度。伦敦新出租房产的平均租金同比增长 2.7%，创下 2021 年 10 月以来的最低年增长率。
伦敦市中心的租金连续第三个月下跌，而去年 6 月的年增长率为 14.8%。与此同时，英格兰北部的租金仍在以两位数的速度上涨。
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